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房地产“白名单”入围门槛高放款看重抵押物!银行人士:谁也不想提一笔坏账

时间:03-14 来源:最新资讯 访问次数:35

房地产“白名单”入围门槛高放款看重抵押物!银行人士:谁也不想提一笔坏账

出品 | 搜狐财经作者 | 王泽红 冯紫彤第二批房地产融资“白名单”,开始陆续推送了。搜狐财经从广州市住建局获悉,近期其已推送第二批“白名单”,一共116个项目入选,较第一批的47个大幅增加一倍以上。在此之前,武汉已报送了第二批次,其他各地也正在路上,如青岛、海口和惠州等城市。一位接近远洋方面的人士告诉搜狐财经:“远洋东方境世界观、远洋长江樽均是首批入选武汉融资‘白名单’的项目,现已获得浦发银行授信支持,存量授信展期额度分别为5.59亿元、17.987亿元。”“这次获得授信支持,也为后续融资落地扫清了障碍,有助于缓解远洋的资金压力,提升项目可持续经营能力。”上述人士指出。截至2月底,武汉已有13个项目已获授信107.26亿元、已授信放款16.21亿元、已展期42.53亿元。除远洋集团之外,涉及房企项目还有金科桃湖美镇项目、中交澄园、中建鄂旅投壹品公馆和华侨城云岸等,也均获得银行放款。“碧桂园纳入‘白名单’的项目,已经达到237个,比前几天公布的217个又增加了20个,有项目已获得了银行放款批复,获融资支持金额(包括展期金额)15.52亿元。”碧桂园一位内部人士告诉搜狐财经。第二批报送之际,首批“白名单”项目的融资款,正陆续到位。据搜狐财经了解,各地银行放款正落地至具体项目,如厦门宝龙旭辉城项目、昆明建投华翠文苑项目、成都金牛国宾熙成里项目等随着各地第二批次推送开启,越来越多的房企项目正在“入围”。“入围”门槛高,遴选优质项目入围“白名单”项目的开发商既有央国企和混合制房企,也有民营企业,万科、金地、雅居乐、旭辉、中梁控股、世茂、佳兆业、龙湖、宝龙等房企均有多个项目入选。据搜狐财经了解,截至3月11 日,远洋集团已有超40个项目进入融资支持“白名单”,较2月初数量翻倍;碧桂园已纳入“白名单”的项目达237个,融创超90个,金科已有72个,绿地为49个。住建部数据显示,截至3月9日,全国31个省有312个城市已经建立了房地产融资协调机制,涉及项目超过6000个,其中82%是民营和混合所有制企业的项目。截至2月底,已经通过商业银行审批的贷款超过2000亿元。但据搜狐财经了解,想要“入围”获得融资支持,并不容易, “白名单”项目需要满足多个条件。一位房企区域高管告诉搜狐财经,地产项目需要满足“项目为在建施工状态”、“资产债务能够平衡”、“有主管银行封闭的监管制度”、“预售监管资金未被违规抽挪”、“有资金计划及完工计划”等条件下才有机会入围“白名单”,政府和银行把关严,入围门槛高。“白名单”项目简单来讲,就是经过地方政府和银行调查确认和筛选,管理规范、资金安全、风险可控、能够确保交付的项目。他指出,纳入“白名单”的项目,相当于又多了一重政府及银行的背书,其实是将房地产市场的风险进行了隔离,购买“白名单”的项目通常会比没有白名单的更加有保障,这也是品牌房企实力的一部分。大公国际分析称,金融机构政策条件较为严格,注重优质项目遴选,严格的入围条件将避免资金盲目流向不符合条件的项目,从而有效降低后续还款等附带风险。目前项目实际获得的融资,明显低于申报项目的融资总需求。由此可见,尽管政策推行已取得了初步成效,但资金缺口仍然较大,在当前风险出清的压力下,各金融机构的态度仍较为谨慎。项目入围“白名单”并不等同于获得融资支持,项目推送后,各金融机构还需进行严格的审核,最终是否放款取决于金融机构。“白名单”放款,看重抵押物某Top50房企高管告诉搜狐财经:“各地‘白名单’项目,是由当地住建部门发起和牵头,确定具体名单后,住建部门再邀请金融机构与项目公司接洽,如果双方能够达成共识,便能够就保交楼事项再发放贷款,完成对应的融资。”“目前来看,已经有部分或少量项目完成放款。”“但是按我的理解,(项目方)与金融机构沟通后,应该是对原来已经有的一些融资,借新还旧的概率会高一点。大规模的放款目前还没有,都还在接洽过程中。”“各个地方和机构对政策的理解程度不一样,有些地方跑的快的,有些地方跑的慢,职责划分方面可能有点乱,有些人说是尽责免责,就是项目进了‘白名单’(放款)后,金融机构应该不再承担责任,但是其内部说法又有些不一致,现在还是属于混沌状态。”一位房企项目层面的负责人也告诉搜狐财经:“其实大家(对‘白名单’)的顾虑,还是在于责任的问题。房地产行业目前的情况都清楚,如果方向明确,单个项目资产也明确,该救就应该救,但是清楚归清楚,干起来还是有点难度的。”“因为借款还是要由项目公司偿还,所以金融机构对抵押物,以及未来的还款来源很在乎。”“理论上是‘白名单’项目公司自身的资产进行抵押,如果有别的项目资产进行抵押也行。但一般情况下,后者的概率会比较低一点。”他指出。一位银行业内人士也向搜狐财经表示,尽管某项目已进入“白名单”,但具体支持方面银行也还是会结合自身能力、风控及商业方面综合考虑。银行痛点,一边纾困一边“追债”从往期来看,房企纾困政策虽然出台较多,但市场各参与方大多保持观望态势,落地效果不及预期,企业融资环境没有明显的改善。大公国际分析称,政策落实需要各金融机构的资金投放支持,房企是资金诉求方,二者均依赖于放贷规模的增加。对金融机构来说,其首要任务是防范金融风险,放贷收益为其次,导致各方虽然表面上是一致解困,但行动意愿上存在冲突,对政策落实形成了一定阻碍。2022年11月份以来,“金融16条”及“三支箭”陆续落地,多家银行与大型房企签署意向性授信协议,提供开发贷、并购贷、供应链融资、保交楼专项借款等融资支持。据不完全统计,至少有105家银行向188家房企提供意向性授信,总额度超5万亿元。但如果复盘房企授信使用情况,不难发现可提取金额相对有限,银行信贷“第一支箭”对房企仍偏谨慎,尤其对民营房企。“有吹风房企可以介入,但是我们总体也处于观望吧。”一城商行对公客户经理员工向搜狐财经表示,“毕竟谁也不想喜提一笔坏账”。银行公开“追债”房企,早已屡见不鲜,渤海银行起诉泰禾,郑州银行与多家河南本地房企有借款纠纷,如果继续往前追溯,上海银行追债“宝能系”、青农商行状告“青岛中海外”,民生银行起诉泛海系……连连攀升的房地产业不良贷款率,直观体现了银行的困境与难处。搜狐财经梳理上市银行财报数据发现,2021年末-2023年6月末,有11家银行房地产业不良贷款率呈持续攀升态势,工、农、建、交四家国有大行均在此列。2023年6月末,工商银行房地产业不良贷款率高达6.68%,较2022年末增长0.54个百分点。同期其它上市银行中,渝农商行房地产业不良率则高得令人咋舌,达到9.10%;同城的重庆银行,该项数据也达到了7.14%。在诸多“前事”面前,银行们在授信层面动作保守些不难理解。据上述银行员工透露,其所在银行目前已将项目绩效分三年发放。如若项目在第二年出险,则第二年及以后的绩效奖金将被取消。不仅是经办员工,信贷、风控等部门相关人员、领导绩效也会受到影响。“银行对授信的要求是‘无风险’而不只是‘风险小’”,该银行员工对搜狐财经表示。若公司有逾期、有可以看得到的风险,那么是一点都不可能批的;其他的未出险地产商,也要看资质和情况再定,“也是一种‘劣币驱逐良币’”。在此背景下,“白名单”的出台显然有助于银行甄别优质项目,精准纾困。地产融资“白名单”,一个“新解”?大公国际指出,房地产协调机制是由需求的主要冲突双方共同建立,使得各参与方在统一的机制背景下协调运作,有助于化解前述矛盾,从机制上保证各项政策顺利施行。据工商银行披露,截至2月22日,其已对接约3800个项目,完成审批项目近100个,审批金额约400亿元,并已在广州、北京、苏州、郑州等25个城市,对近40个项目新增融资约80亿元。大连市金普新区碧桂园星荟时代项目,获得工商银行融资支持约2.12亿元,成为辽宁首批通过房地产融资“白名单”获得融资支持的项目之一。此外,中国银行已经批复及正在审批的项目超过100个,金额超过300亿元,正在进行评估的项目近2500个。“‘白名单’机制实施以来成效还是显著的。”前述银行业内人士告诉搜狐财经。上述房企区域高管也表示,“白名单”中列出的是具体的房地产开发项目,而不是房地产开发企业,这有助于区分集团公司债务风险和项目公司开发运营风险,更加精准支持合理项目融资需求,有序推进房地产项目正常开发建设。”“现金流压力是每个房企都面临的情况,入选 ‘白名单’项目的企业并不只是出险企业,也有中交、华侨城等国央企,万科、龙湖、远洋等。”他补充道。从 “三支箭”,到2023年末“三个不低于”,再到2024年的房地产融资协调机制“白名单”,融资主体 “房企白名单”到 “项目白名单”,地产融资政策在不断优化,各地“保交楼”工作正在加速推进。贷款展期、项目并购、保交楼贷款支持计划……如何实现融资支持与防范坏账风险之间的平衡,面对这道必答难题,银行正陆续“交卷”。但对于房企而言,整体融资面依旧趋紧,境内债券发行进一步走弱,2023年全年发行和净融资额同比分别降低17.52%和50.29%。据搜狐财经了解,民营房企市场化发行仍较为艰难,除滨江集团、美的置业信用发行数期债券外,其余企业多数以外部担保、创设信用保护凭证等增信方式发行债券。股权融资层面,也仅少数房企完成定增融资。目前,上市房企股价表现低迷,万科终止150亿元定向增发募资、保利发展也因跌破净资产暂不具备发行条件。克而瑞数据显示,2月65家典型房企的融资总量环比减少47.2%,同比减少49.3%,创2021年以来的单月新低。“信贷方面,银行被坏账搞怕了;债券方面,有信用的房企已经没几家了;股权方面,地产股都跌成这样了。‘三支箭’效果一般,与抵押物没关系,主要是市场信心问题。”某民营房企向搜狐财经说道。“现在政策直接打到了‘毛细血管’,一开始政策针对市场,后来针对企业,现在针对项目。希望这一波‘白名单’能起效,最起码让符合条件的项目,不该被拖垮的项目,完成保交付,把房子交给购房者。”他讲道。今年政府工作报告中再次强调,对不同所有制房地产企业合理融资需求,要一视同仁给予支持。对于严重资不抵债,失去经营能力的房企,住建部部长倪虹则指出,要按照法制化、市场化的原则,该破产的破产,该重组的重组。

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